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Mittwoch, 26. September 2012

Immobilientipp: Immobilien jetzt verkaufen?


Es gibt viele gute Gründe, eine Immobilie nicht zu verkaufen. Grundsätzlich und unwidersprochen ist die Immobilie die krisensicherste Kapitalanlage. Dennoch gibt es Lebenssituationen, die einen Immobilienverkauf notwendig oder wünschenswert machen. Insofern geht es mehr um den Zeitpunkt. 
Auch wenn viele Verlautbarungen etwas anderes sagen, haben wir jetzt eine sehr gute Zeit Immobilien zu verkaufen. Zwei Gründe sind hierfür auf jeden Fall zu nennen. 
 
Die Grunderwerbsteuer wird in Hessen ab dem 01.01.2012 auf 5 % des Kaufpreises angehoben. Dadurch erhöhen sich die Transaktionskosten bzw. Kaufnebenkosten erheblich. Sodass Interessenten bereits heute aus diesem Grund vor dem Jahreswechsel kaufen wollen. Das erhöht die Nachfrage und senkt sie im nächsten Jahr.
Die Zinsen sind auf einem historischen Niedrigstand. Zwar eine in der letzten Zeit strapazierte Aussage aber dennoch richtig. Gerade die letzte große Entscheidung der EZB hat wesentlich dazu beigetragen, dass wir mit Zinssteigerungen rechnen müssen. Käufer können also heute einen höheren Kaufpreis bei gleicher monatlicher Belastung zahlen als in naher Zukunft. Allein eine Zinssteigerung vom heutigen Stand (Sep 2012: ca. 2%) auf den Stand von vor einem Jahre (Sep 2011: ca 3%) würde bei einer monatlichen Zinszahlung von 1.000 EUR bedeuten, dass man sich anstatt 600.000 EUR nur noch 400.000 an Belastung leisten kann.

Eine Verkaufsentscheidung sollte immer mit Bedacht und guter Beratung erfolgen. Wenn die Entscheidung aber grundsätzlich getroffen wurde, dann jetzt verkaufen.

Donnerstag, 20. September 2012

Immobilientipp: Glaubwürdige Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte werden, seit sie jedermann zugänglich sind, in vielen Fällen zum Maßstab der Kaufpreise/Wertbeurteilung einer Immobilie bei Haus- und Grundstückseigentümern. Was ist aber ein Bodenrichtwert und erfüllt er auch den Anspruch, die genauen Grundstückswerte wiederzugeben?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert, der aufgrund einer Sammlung tatsächlich erzielter Kaufpreise durch Gutachterausschüsse der Städte und Gemeinden ermittelt wird. Da er, gerade in kleineren Städten und Gemeinden, auf Basis nur weniger Transaktionen festgelegt wird, kann er die Marktveränderungen und lagespezifischen Kriterien nur unzureichend widerspiegeln. Er kann also nur einen groben Hinweis auf den Wert eines Grundstücks geben und auf gar keinen Fall 1:1 angewandt werden. Er muss durch einen professionellen Makler/Berater interpretiert und an die jeweiligen Gegebenheiten angepasst werden.

Ein Beispiel in Bad Soden: Der Bodenrichtwert auf der nördlichen Seite der Kronberger Str. wird mit 800,- EUR/m²angegeben. Eine sehr schöne Gegend aber durch den Verkehr der Kronberger Str. beeinträchtigt. Die etwas weiter höher und sehr ruhig liegende Goethestraße wir auf der nördlichen Seite nur mit 650,- EUR/m² angegeben, obwohl sie als eine der besten Lagen von Bad Soden gilt. Wie dieser augenscheinlich falsche Wert entstanden ist, weiß nur der Gutachterausschuss.

Es kann also irreführend sein, ohne Beratung durch einen professionellen Immobilienmakler/-Berater, Bodenrichtwerte für die Bewertung der eigenen Immobilie heranzuziehen.