Stichwort zu Ihrem Immobilienwunsch eingeben:

Dienstag, 18. Dezember 2012

Immobilientipp: In letzter Minute

Am Ende eines Jahres stauen sich oft die noch zu treffenden Entscheidungen. Auch beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie kann es gute Gründe geben, noch in diesem Jahr einen Vertrag zu schließen. Erhöhung der Grunderwerbsteuer in 2013, steuerliche Aspekte können Gründe sein oder einfach nur, um ein Vorhaben abzuschließen. Viel zu oft stehen die vermeintlichen Vorteile aber im Missverhältnis zu den Risiken, die man durch übereiltes Verhalten eingehen kann.

So raten wir gerade bei Immobilienfragen und -entscheidungen, sich nicht von der allgemeinen Hektik der Vorweihnachtszeit anstecken oder von „guten“ Ratgebern zur Eile drängen zu lassen.

Zeichnen Sie die Vorteile einer schnellen Entscheidung genau auf und betrachten Sie sie in aller Ruhe. Sie werden feststellen, dass sie im Verhältnis zum Gesamtvolumen der Entscheidung oft vernachlässigt werden können. Und im Januar ist immer noch Zeit.

In diesem Sinne wünschen wir Ihnen ein frohes und besinnliches Weihnachtsfest im Kreise Ihrer Familie und ein gesundes, glückliches Neues Jahr.

Blumenauer rät: Keine Eile bei Immobilienentscheidungen.

Dienstag, 4. Dezember 2012

Immobilientipp: Alle Jahre wieder …. kommt der Gesetzgeber.


Harald Blumenauer
Was gibt es Neues zum Jahreswechsel 2013? Leider wurde eine wichtige Gesetzesvorlage noch nicht umgesetzt: Das Gesetz zur steuerlichen Förderung der energetischen Sanierung von Wohngebäuden. Nach diesem Gesetz sollten solche Maßnahmen mit 10% p.a. steuerlich abgesetzt werden können. Die Länder haben dieses Gesetz leider noch nicht bestätigen wollen. Aber was ändert sich:

·         Die Grunderwerbsteuer in Hessen erhöht sich am 1.1. um 1,5% auf insgesamt 5%. Die Steuermehreinnahmen sollen sich dabei um rund 300 Mio. erhöhen.  Unverhältnismäßig, denn die heute so wichtige Mobilität wird durch Steigerung der Erwerbsnebenkosten bestimmt nicht gefördert. Wenn ohne Druck möglich, noch bis 31.12. kaufen/verkaufen.

·         Die Obergrenze für das Entgelt von Minijobs (z.B. Garten-/Haushaltshilfen) erhöht sich von 400,- auf 450,- EUR. Neu ist auch, dass ab 2013 für Minijobs grundsätzlich Rentenversicherungspflicht besteht. Minijobbern wird aber ein Befreiungsrecht eingeräumt.

Zum Jahreswechsel sind auch wichtige Fristen zu wahren. So müssen Vermieter die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten (Umlage) für das Jahr 2011 gegenüber ihren Mietern abrechnen und bis zum 31.12. zustellen. Eine Verspätung führt dazu, dass evtl. Nachzahlungen des Mieters verfallen, Rückzahlungsverpflichtungen an den Mieter aber weiterhin bestehen bleiben.


Ihr Harald Blumenauer

Mittwoch, 21. November 2012

Immobilientipp: "Makler dürfen lügen"


So verlautbarten einige Medien in den letzten Tagen. Der vermeintliche Grund war ein Gerichtsurteil. In Kürze: Ein Mieter hatte die Miete gekürzt, weil die Wohnungsgröße deutlich kleiner war, als im Exposé eines Maklers genannt. Auch die mögliche Toleranz bei ca-Angaben von max. 10% war überschritten. Der Vermieter selbst hatte aber keine Größe genannt bzw. zugesichert. So hat der Vermieter im Streit gewonnen.

Von den Berichterstattern wurde jedoch unterlassen zu berichten, dass der Mieter sich zwar gegenüber dem Vermieter nicht auf die Angaben im  Makler-Exposé berufen kann, der Makler aber für seine „Taten“ verantwortlich zeichnet und sehr wohl schadensersatzpflichtig sein kann.

Denn ein Makler darf eben nicht lügen. Er ist gegenüber seinen Kunden verantwortlich für das, was er sagt und tut. Sollte er es also an der Gewissenhaftigkeit oder gar Redlichkeit mangeln lassen, kann das für ihn sehr teuer werden.
Maklern kann man vertrauen
Leider können auch bei aller Ernsthaftigkeit Maklern Fehler unterlaufen und resultierende Schäden groß sein. So müssen Mitglieder des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), wie wir, eine Vermögensschadenhaftpflicht-Versicherung abschließen, um ihren Kunden auch für diese Fälle ein hohes Maß an Sicherheit zu gewährleisten.
 
Also vertrauen Sie Ihrem Makler, auch wenn die Berichterstattung mal dagegen spricht.

Freitag, 26. Oktober 2012

Immobilientipp: Schön warm muss es sein

Die kalte Jahreszeit hat begonnen und Immobilien müssen beheizt werden. Dabei hat jeder eine eigene Vorstellung von Wärme. So kommt es oft zu Konflikten zwischen Vermietern und Mietern in Bezug auf die Mindesttemperatur der gemieteten Räume und des warmen Wassers. Da die Heizkosten vom Mieter selbst bezahlt werden und nicht in der Miete enthalten sind, sollten die Parteien diesen Punkt eigentlich nicht zum Streitpunkt werden lassen. Dennoch wurden viele Gerichtsprozesse geführt, die im Grundsatz zu folgender Festlegung führten:
Zwischen dem 1. Oktober und 30. April muss eine Zentralheizung so eingestellt sein, dass eine Raumtemperatur von mindestens 20° -22°erreichbar ist. Über Nacht darf die Temperatur zwischen 23 und 6 Uhr auf 18° abgesenkt werden. Die Mindesttemperatur des warmen Wassers sollte grundsätzlich zwischen 40° und 50° betragen. Liegen die Temperaturen darunter, ist von einem Mangel auszugehen, der zur Mietminderung führen kann.
Leider kommt es oft nicht wegen der Temperatur zum Streit, sondern vielmehr wegen erheblicher Nachzahlungen, die aufgrund der laufend steigenden Energiekosten entstehen. Da ist der Mieter gefordert, auf sein Heizverhalten und die Kosten zu achten. Doch sind Raumtemperaturen von rund 24° keine Seltenheit und eine Absenkung der Temperaturen an Wochentagen sowie während der Abwesenheitszeiten werden nicht eingerichtet. Eine Faustformel sagt: Die Absenkung der Raumtemperatur von 21° auf 20° erspart 6 % Heizkosten. So werden folgende Raumtemperaturen empfohlen: Wohnzimmer/Küche 20°, Bäder 22°, Schlafzimmer/Flur 18°. Nachtzeiten 18° und Abwesenheit 16°. Zeitgesteuerte Heizkörperventile amortisieren sich dabei schnell.

Mittwoch, 26. September 2012

Immobilientipp: Immobilien jetzt verkaufen?


Es gibt viele gute Gründe, eine Immobilie nicht zu verkaufen. Grundsätzlich und unwidersprochen ist die Immobilie die krisensicherste Kapitalanlage. Dennoch gibt es Lebenssituationen, die einen Immobilienverkauf notwendig oder wünschenswert machen. Insofern geht es mehr um den Zeitpunkt. 
Auch wenn viele Verlautbarungen etwas anderes sagen, haben wir jetzt eine sehr gute Zeit Immobilien zu verkaufen. Zwei Gründe sind hierfür auf jeden Fall zu nennen. 
 
Die Grunderwerbsteuer wird in Hessen ab dem 01.01.2012 auf 5 % des Kaufpreises angehoben. Dadurch erhöhen sich die Transaktionskosten bzw. Kaufnebenkosten erheblich. Sodass Interessenten bereits heute aus diesem Grund vor dem Jahreswechsel kaufen wollen. Das erhöht die Nachfrage und senkt sie im nächsten Jahr.
Die Zinsen sind auf einem historischen Niedrigstand. Zwar eine in der letzten Zeit strapazierte Aussage aber dennoch richtig. Gerade die letzte große Entscheidung der EZB hat wesentlich dazu beigetragen, dass wir mit Zinssteigerungen rechnen müssen. Käufer können also heute einen höheren Kaufpreis bei gleicher monatlicher Belastung zahlen als in naher Zukunft. Allein eine Zinssteigerung vom heutigen Stand (Sep 2012: ca. 2%) auf den Stand von vor einem Jahre (Sep 2011: ca 3%) würde bei einer monatlichen Zinszahlung von 1.000 EUR bedeuten, dass man sich anstatt 600.000 EUR nur noch 400.000 an Belastung leisten kann.

Eine Verkaufsentscheidung sollte immer mit Bedacht und guter Beratung erfolgen. Wenn die Entscheidung aber grundsätzlich getroffen wurde, dann jetzt verkaufen.

Donnerstag, 20. September 2012

Immobilientipp: Glaubwürdige Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte werden, seit sie jedermann zugänglich sind, in vielen Fällen zum Maßstab der Kaufpreise/Wertbeurteilung einer Immobilie bei Haus- und Grundstückseigentümern. Was ist aber ein Bodenrichtwert und erfüllt er auch den Anspruch, die genauen Grundstückswerte wiederzugeben?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert, der aufgrund einer Sammlung tatsächlich erzielter Kaufpreise durch Gutachterausschüsse der Städte und Gemeinden ermittelt wird. Da er, gerade in kleineren Städten und Gemeinden, auf Basis nur weniger Transaktionen festgelegt wird, kann er die Marktveränderungen und lagespezifischen Kriterien nur unzureichend widerspiegeln. Er kann also nur einen groben Hinweis auf den Wert eines Grundstücks geben und auf gar keinen Fall 1:1 angewandt werden. Er muss durch einen professionellen Makler/Berater interpretiert und an die jeweiligen Gegebenheiten angepasst werden.

Ein Beispiel in Bad Soden: Der Bodenrichtwert auf der nördlichen Seite der Kronberger Str. wird mit 800,- EUR/m²angegeben. Eine sehr schöne Gegend aber durch den Verkehr der Kronberger Str. beeinträchtigt. Die etwas weiter höher und sehr ruhig liegende Goethestraße wir auf der nördlichen Seite nur mit 650,- EUR/m² angegeben, obwohl sie als eine der besten Lagen von Bad Soden gilt. Wie dieser augenscheinlich falsche Wert entstanden ist, weiß nur der Gutachterausschuss.

Es kann also irreführend sein, ohne Beratung durch einen professionellen Immobilienmakler/-Berater, Bodenrichtwerte für die Bewertung der eigenen Immobilie heranzuziehen.

Mittwoch, 29. August 2012

Immobilientipp: Wird ein Immobilienmakler gebraucht?

Ob ein Immobilienmakler gebraucht wird oder nicht, ist die gleiche Frage wie  'Macht eine professionelle Beratung beim Kauf bzw. Verkauf eines sehr wertvollen Gutes Sinn oder nicht'.
Bei Themen wie Auto oder teuren Wein schätzt man eine gute Beratung.

Nur woran erkennt man den professionellen "guten Makler/Berater"?

Große Namen genügen alleine nicht, insbesondere bei Maklernetzwerken und Franchise-Konzepten. Es kommt auf die handelnden Personen vor Ort an.  Sie müssen Verständnis für die Parteiinteressen entwickeln und unterschiedliche Vorstellungen zusammenbringen. Die TV-Sops, in der "Makler" agieren, haben nichts mit der Realität zu tun. So locker flockig werden keine Immobilien gekauft oder verkauft.



Im Wesentlichen zählen eine gute Ausbildung, Marktkenntnis, Erfahrung,  ständige Weiterbildung und nachhaltige Tätigkeit vor Ort. Ein Indiz für Professionalität ist die Mitgliedschaft im Immobilienverband Deutschland (IVD). Mitglieder unterliegen Auflagen, wie der Abschluss einer Haftpflichtversicherung oder die Einhalten von Standesregeln. Auch das Engagement in Arbeitskreisen wie Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) oder der Immobilienbörse (IHK Frankfurt), die jedes Jahr einen Marktbericht über Frankfurt und Taunus herausgibt, ist ein Beweis für Erfahrung und Professionalität.

Am Ende kommt es auf die Empfehlung eines zufriedenen Kunden nach Abschluss einer Tätigkeit an. So gibt es neuerdings entsprechende Empfehlungsplattformen im Internet, wie
www.makler-empfehlung.de oder die Sterne im Branchenbuch bei www.immobilienscout24.de.

Samstag, 25. August 2012

Vorstandswahl Immobilienbörse (IHK)

Die Vorstandswahl der Farnkfurter Immobilienbörse an der Industrie- und Handelskammer Frankfurt (IHK) fand am Montag den 20. August statt. In den Vorstand wurden berufen:
Harald Blumenauer, Helmut Christmann, Anja Fischer, Peter Ohlig Stephan Schlocker.

Die Wahl des Vorsitzenden erfolgt später.
 
 

Beratung Existengründer Einzelhandel

Am Sonntag beraten wir Existenzgründe Einzelhandel beim Marktplatzfest in Schwalbach: Weitere Infos: Aktion Neuer Marktplatz: Infostand am 26.08. von 13-18 Uhr:

Freitag, 24. August 2012

Firmenturnier Lions Club in Kronberg Taunus

Heute findet wieder das jährliche Golf-Turnier des Lions Club im Golfclub Kronberg statt.

Blumenauer Consulting, Immobilienmakler und Berater, unterstützt auch in diesem Jahr das Turnier und „sponsert“ das Loch 3. Da an diesem Abschlag von einer Kunstrasenmatte abgeschlagen werden muss, steht Timothy Blumenauer den Spielern u.a. mit einem speziellen Gummi-Tee zur Verfügung.

Wir wünschen allen Teilnehmern viel Erfolg, einen guten Score und ein schönes Fest am Loch 19.



Mittwoch, 22. August 2012

Dienstag, 21. August 2012

Aktion Neuer Marktplatz: Marktplatzfest am 26.August

Großes Markplatzfest zum 50. Geburtstag der Limesstadt

Marktplatzfest am 26.August: Blumenauer Consulting wird am Fest vertreten sein und alle verfügbaren Einzelhandelsflächen rund um die Atraktion des "Neuen Markplatz" präsentieren.

Dienstag, 14. August 2012

Immobilientipp: Ein Haus oder eine Wohnung kaufen?

Ob ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung das Richtige ist, hängt von den persönlichen Umständen und Zielen ab. So hat jeder Immobilientyp klare Vorteile.

Oft wird das Argument aufgeführt, bei einer Wohnung ist man in eine Gemeinschaft eingebunden, die einengt. Wer schon mal einmal bei einem Haus Ärger mit seinem Nachbarn hatte, weiß, dass diese Situation viel belastender ist als in einer Wohnanlage. Hier ist man anonymer, ungebundener. Gerade hier liegen die Vorteile der Wohnung. Wer in der Stadt oder stadtnah unabhängig und mit der Immobilie als solche nicht viel belastet sein will, für den ist die Eigentumswohnung meist das Bessere. Abschließen und gehen, wann immer man will.

Auch die anfallenden Gelder an die Gemeinschaft (Betriebskosten/Instandhaltung/Verwaltung) verlieren leicht Ihr negatives Image, wenn man bedenkt, dass diese Kosten auch bei einem Haus anfallen, hierbei aber alles selbst organisiert werden muss. Also viele gute Gründe, die für eine Eigentumswohnung sprechen.
Haus oder Eigentumswohnung?

Obwohl das Haus dem Inhaber viel mehr direkte Pflichten auferlegt, bleibt es Deutschlands liebstes Kind. Denn, allein das Gefühl, niemanden Fragen zu müssen, ob man zum Beispiel eine Markise vor einem Fenster anbringen darf, ist ein gutes Gefühl. Beispielsweise Familien mit Kindern, Gartenliebhaber, Hobbyhandwerken werden Haus bevorzugen.

Das Budget spielt eine untergeordnete Rolle, so gibt es kleine günstige Einfamilienhäuser genauso wie luxuriöse und repräsentative Eigentumswohnungen für viele Millionen.

Mittwoch, 1. August 2012

Immobilientipp: Verkaufen oder Vermieten?

Ob eine Immobilie besser verkauft oder vermietet werden soll, ist eine Frage, die gerade in Zeiten niedriger Zinsen und wirtschaftlicher Turbulenzen gestellt wird.  Grundsätzlich und unwidersprochen ist die Immobilie die krisensicherste Kapitalanlage. Insofern sollte man bei dieser Anlageklasse bleiben, aber heißt das gleich vermieten, anstatt zu verkaufen? Die Nachteile dieser Anlageklasse liegen in ihrer geringen Fungibilität, denn vermietete Immobilien werden mit einem deutlichen Preisabschlag gehandelt, der bei 10-15 % der Preise von frei werdenden Wohnimmobilien liegen kann. Das gilt im Besonderen für Einfamilienhäuser. Besteht einmal die Notwendigkeit, Immobilien zu einem Zeitpunkt zu verkaufen, in der sie vermietet sind, muss mit diesen Preisabschlägen gerechnet werden.
Die Probleme, die man mit Mietern haben kann, sollten dabei nicht dramatisiert werden. Natürlich gibt es Mietnomaden, Menschen, die fremdes Eigentum nicht schätzen usw., aber sie sind die Ausnahme, nicht die Regel.
Also verkaufen oder vermieten? Am besten die Immobilien, die man selbst bewohnt hat, verkaufen und in eine vermietete Immobilie neu investieren. Hier ist der Preisabschlag schon enthalten, der auch die Transaktionskosten abfängt. Darüber hinaus kann in eine Wohnimmobilie, die sich nicht an den eigenen Bedürfnissen, sondern ausschließlich an einer Vermietung ausrichtet, investiert werden.

Mittwoch, 18. Juli 2012

Immobilientipp: Was ist eine Villa

Wann darf man von einer Villa sprechen? Wie grenzt sie sich ab? Um es kurz zu machen, ob Villa oder „nur“ ein Einfamilienhaus liegt im Blicke des Betrachters.

Der Begriff „Villa“ stand ursprünglich für ein vornehmes Haus auf dem Lande (Latein: villa, villae = Landhaus). Heute steht der Begriff für feine Lebensart und repräsentative Wohnkultur im gehobenen Preissegment außerhalb der Großstadt.

Und was ist eine „Stadtvilla“? Erst im 19. Jahrhundert entstand der Begriff der „Stadtvilla“. Repräsentativ und frei stehend, in einem städtischen Umfeld, charakterisiert die „Stadtvilla“. Ein Vorgarten mit eindrucksvollem Eingangsbereich, große Terrassen und eine angemessene Grundstücksgröße sind weitere Merkmale.

Die Grenzen sind fließend und schnell wird das Einfamilienhaus zur Villa. Gerade als Anbieter sollte der Begriff Villa nicht zu freizügig gewählt werden, denn schnell wird eine falsche Erwartungshaltung beim potenziellen Käufer geweckt. Eine Erwartungshaltung, die sich dann bei der Besichtigung nicht erfüllt. Formulierungen wie exklusives Anwesen können genauso motivierend sein.

Mittwoch, 4. Juli 2012

Immobilientipp: Muss es gleich ein Bauantrag sein?

Bauantrag vs Bauvoranfrage
Blumenauer Consulting, Immmobilien
Im Zuge des Kaufes eines Grundstückes oder eines Hauses wird die Frage aufgeworfen: „Kann ich das Haus meiner Träume bauen oder einen größeren Um-/Anbau vornehmen?“ Oft ist Eile geboten, da der Kaufabschluss drängt. Erst einmal sollte sich keiner, warum auch immer, zu einem Kauf drängen lassen, denn es ist eine weitreichende Entscheidung. Auf die lange Bank schieben, sollte man sie aber auch nicht. Also wie geht man am sinnvollsten vor?

Der Besuch auf dem Bauamt der jeweiligen Stadt/Gemeinde klärt in der Regel die entscheidenden Fragen. Auch liegt oft ein beschlossener Bebauungsplan vor, der die Möglichkeiten klar absteckt. Ein Architekt oder versierter Immobilienmakler kann Sie bei der Beurteilung unterstützen.

Ist kein Bebauungsplan vorhanden oder ist nicht klar erkennbar, ob die Maßnahme genehmigt wird, sollte eine Bauvoranfrage einem umfangreichen Bauantrag vorausgehen. Eine Bauvoranfrage ist eine vorgezogene Entscheidung der Baubehörde zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens.

Die Entscheidung ist für eine Frist von drei Jahre verbindlich. Sie wird in der Regel schneller getroffen als die Genehmigung eines Bauantrags, ist kostengünstiger und bedarf nicht der Hinzuziehung eines „bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers“, sprich Architekten. Diesen hinzuzuziehen, halten wir jedoch für ratsam.

Freitag, 22. Juni 2012

Immobilientipp: Grundbucheinsicht

Gerade im Rahmen eines Immobilienverkaufes wird die Frage gestellt: „Darf ein Kaufinteressent oder Immobilienmakler in das Grundbuch meiner Immobilie einsehen?“. Kurz gesagt, er darf es grundsätzlich nicht.
Gemäß der Vorschriften darf nur eine Person mit „berechtigtem Interesse“ das Grundbuch einsehen.
Dabei ist der Betriff „berechtigtes Interesse“ ein unbestimmter Rechtsbegriff, der ein verständiges Interesse und aus der Sachlage gerechtfertigten Grund erfordert. Hierdurch soll und muss verhindert werden, dass bloße Neugierde oder die Verfolgung unlauterer Zwecke der Grund für das Einsichtsverlangen vorliegt. Einsicht erlangen insofern:
  • Der Eigentümer.
  • Dritte mit Zustimmung des Eigentümers (z.B. durch Vollmacht an einen Immobilienmakler).
  • Sonstige Personen bei berechtigtem Interesse. Hierzu können Notare, Grundstücksangrenzer, Inhaber von eingetragenen Rechten, Vermessungsingenieure, Journalisten und öffentliche Stellen zählen.
Selbst Notare, die heutzutage einen direkten Anschluss über das Netz an das Grundbuch unterhalten, müssen den Grund ihrer Einsichtnahme dokumentieren. Auch dieser muss ein berechtigter Grund sein, wie die Vorbereitung eines Kaufvertrages.
Ob Schluss endlich die Einsicht in das Grundbuch gestatten wir, entscheidet der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle.

Freitag, 15. Juni 2012

Aktion Neuer Marktplatz: Heute Aktionstag

Aktion Neuer Marktplatz: Heute Aktionstag: Heute ist Aktionstag für mehr Belebung am Marktplatz in Schwalbach. Allen Einzelhändler und die die es werden wollen stehén wir heute am Mar...

Montag, 11. Juni 2012

Aktion Neuer Marktplatz: 15.06.2012 ist Aktionstag

Aktion Neuer Marktplatz: 15.06.2012 ist Aktionstag: Die Stadt Schwalbach, die Eigentümer am Marktplatz und blumenauer consulting veranstalten am Freitag den 15.06.2012 den ersten Aktionstag N...

Mittwoch, 6. Juni 2012

Aktion Neuer Marktplatz: Pressegespräch "Aktion neuer Marktplatz"

Aktion Neuer Marktplatz: Pressegespräch "Aktion neuer Marktplatz": Frau Bürgermeisterin Augsburger, Schwalbach am Taunus, und Harald Blumenauer von Blumenauer Consulting, Immobilien, hatten gestern gemeinsam...

Immobilientipp: Mysterium Wohnfläche

Blumenauer:
Was ist Wohnfläche?
Man könnte auch die Frage stellen: Ist ein Quadratmeter immer ein Quadratmeter? Betrachtet man die Verordnungen, Richtlinien oder gar manche Immobilienangebote, führt das eher zur Verwirrung.

Was ist also eigentlich Wohnfläche? Grundsätzlich sollten Teilnehmer am Immobilienmarkt von der Wohnflächenverordnung (WoFIV) ausgehen, die im Grundsatz folgende Definitionen kurz gefasst  festlegt:

Zur Wohnfläche zählt die Grundfläche aller Räume die ausschließlich zu einer Wohnung (Einfamilienhaus) gehören. Dazu zählen auch Wintergärten und Schwimmbäder sowie Balkone, Loggien und Terrassen. Nicht einbezogen werden s.g. Zubehörräume wie Keller, Boden-, Heizungsräume, Garagen und Räume die den Anforderungen des Baurechts für Wohnraum nicht genügen. Zur Grundfläche gehören zu
  • 100 % Räume mit einer lichten Höhe von 2 Metern.
  • 50 % Räumen mit einer lichten Höhe von 1 bis 2 Metern (auch unter Treppen).
  • 50 % unbeheizte Räume, wie Wintergärten, soweit sie von allen Seiten geschlossen sind.
  • 25-50 % Balkone, Loggien und Terrassen, je nach qualitativer Bewertung.

Dass bei der Berechnung der Wohnflächen z. B. Fußleisten einzubeziehen sind, sollte erwähnt sein, ist aber bei einer erlaubten Abweichung bei Ca.-Angaben von bis zu 10 % in der Praxis nicht wirklich relevant.


Mittwoch, 23. Mai 2012

Immobilientipp: Zukünftig Bauland

Die Frage nach zukünftigem Bauland wird immer wieder gestellt. Man möchte möglichst der Erste sein, der hiervon erfährt. Irgendwie verständlich.

In diesem Zusammenhang wird oft der Begriff „Bauerwartungsland“ genannt. Was ist Bauerwartungsland? Eigentlich kann es doch nur Bauland oder kein Bauland geben. Im Rahmen der Wertermittlung wird der Begriff jedoch definiert. Hierbei wird meist unterschieden zwischen subjektivem und objektivem Bauerwartungsland.

Subjektives Bauerwartungsland ist mit Vorsicht zu genießen, da nur die näheren Umstände, wie Lage am Bebauungsrand oder Wunschvorstellungen eines Politikers, die Annahme zulassen, dass die Grundstücke einmal Bauland werden könnten. Etwas anderes ist es bei objektivem Bauerwartungsland. Diese Flächen sind bereits im ‚Flächennutzungsplan‘ als zukünftige Bauflächen ausgewiesen. Insofern kann früher oder später mit der Umwidmung in Bauland gerechnet werden. Nur die Frage nach dem wann kann keiner verbindlich beantworten. Auch besteht die Gefahr, dass der Flächennutzungsplan geändert wird, denn er ist für Grundstückseigentümer unverbindlich.
Informieren kann man sich bei Immobilienberatern, auf den Bauämtern, über öffentliche Bekanntmachungen und heutzutage auf den Internetseiten der Gemeinden.

Mittwoch, 9. Mai 2012

Immobilientipp: Streit ist teuer



Sreit um die Immobilie.

© Doruk Sikman - Fotolia.com
Leider kommt es bei Scheidungen oder Erbauseinandersetzung oft zum Streit über den Verkauf einer gemeinsamen Immobilie. In vielen Fällen wird der Weg der Teilungsversteigerung gewählt.
Das Verfahren entspricht im Wesentlichen der normalen Zwangs-versteigerung und wird ebenfalls durch das Zwangsversteigerungs-gesetzt (ZVG) geregelt.

Die Erfahrung zeigt, dass die Nachteile für alle Beteiligten überwiegen. Es sollte nur die Ultima Ratio sein, also der allerletzte Schritt.

Als Erstes ist zu bedenken, dass der Streit mit der Versteigerung nicht beendet ist, denn die Versteigerung wandelt lediglich einen nicht teilbaren Wert (Immobilie) in einen teilbaren Wert (Geld) um. Der Streit kann danach erst richtig losgehen, wenn es um die Aufteilung des Erlöses geht.

Darüber hinaus kann bei Teilungsversteigerungen nicht mit vielen Bietern gerechnet werden. Erfahrene Bieter oder Berater wissen, dass in der Regel einer der (Teil-)Eigentümer ersteigert. Er hat u. a. einen Vorteil: Seine Gebote muss er nur zum Teil erbringen, der Rest gehört ihm bereits. Es scheint also für Dritte müßig der Versteigerung beizuwohnen, in der Hoffnung ein „Schnäppchen“ zu machen.

Der bessere Weg ist den Verkauf einem neutralen und sachkundigen Immobilienmakler/-berater zu übergeben. Er kann die Immobilie marktgerecht bewerten und insbesondere die Parteien auf ein gemeinsames Vorgehen einigen. Auf diese Weise wird ein zukünftiger Streit vermieden und die Aussicht auf einen guten Verkaufspreis erhöht. Dieser Weg ist auch zu empfehlen, wenn es im Grunde gar nicht zum Verkauf kommen soll - ein Beratungshonorar zahlt sich immer aus.

Donnerstag, 3. Mai 2012

Immobilientipp: Was ist eine Gunstmiete?

Kinder werden erwachsen und es besteht der Wunsch, eine Wohnung zu kaufen und an sie zu vermieten. Aber die Marktmiete soll den Kindern nicht abverlangt werden. In diesem Falle der vergünstigten Miete für Familienangehörige spricht man von einer Gunstmiete.
Die Werbungskosten (Bewirtschaftungskosten, Zinsaufwendungen usw.) möchte man dennoch im vollen Umfang geltend machen. So kann ein steuerlicher Verlust entstehen, dessen Anerkennung im Rahmen der Einkommensteuererklärung aufgrund der Vergünstigung versagt werden könnte.
In der Vergangenheit war das Verfahren kompliziert, so dass die Bundesregierung diese Fälle seit 01.01.2012 neu geregelt hat.
Zuvor gab es eine Spanne zwischen 56 und 75% der Marktmiete, in der der Vermieter ggf. gegenüber dem Finanzamt beweisen musste, dass er in den nächsten 30 Jahren einen Gewinn aus der Wohnung erzielen kann. Nur dann waren die vollen und nicht nur anteiligen Werbungskosten anzurechnen.
Jetzt wurde eine feste Grenze bei 66% der Marktmiete festgelegt.  Liegt die Gunstmiete darüber, können die Werbungskosten voll und nicht nur anteilig geltend gemacht werden.
Auf jeden Fall empfehlen wir, im Einzelfall Rat bei einem Steuerberater einzuholen.

Freitag, 13. April 2012

Immobilientipp: Mein oder Dein

Im Verkaufsprozess einer Eigentumswohnung wird oft die Frage gestellt: Wem gehört die aufgelaufene Instandhaltungsrücklage, die im Rahmen des Hausgeldes über die Jahre einbezahlt wurde? Dem Wohnungseigentümer bzw. Verkäufer? Kann sie neben dem Kaufpreis zusätzlich vom Käufer verlangt werden?
Instandhaltungsrücklage, wem gehört sie?
Grundsätzlich gehört die Instandhaltungsrücklage nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern der Eigentümergemeinschaft. Sie ist Gemeinschaftseigentum. Mit dem Verkauf geht der angesparte Betrag mit dem Gemeinschaftseigentum auf den Käufer über. Somit hat der einzelne Eigentümer/Verkäufer auch kein Recht auf Auszahlung.
Es darf bei dieser Frage aber nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Instandhaltungsrücklage einem Zweck dient, u.a. den „Gebrauch“ (Abnutzungen) des Gebäudes auszugleichen bzw. instand zu setzen. Ein „Gebrauch“, den der Eigentümer mit zu verantworten hat.
Aber gerade bei Wohnungsanlagen, die Instandhaltungsmaßnahmen notwendig erscheinen lassen, kann eine hohe Rücklage ein sehr wichtiges Verkaufsargument sein.
Am Ende bleibt es dem Verkäufer unbenommen, den Kaufpreis zu verlangen, den er „unterm Strich“ erzielen möchte. Unabhängig davon, wie sich der Kaufpreis aus seiner Sicht zusammensetzt, am Ende muss der Käufer diesen Betrag bezahlen wollen.

Mittwoch, 4. April 2012

Immobilientipp: Ein Quadratmeter ist nicht immer ein Quadratmeter

Der Satz lautet eigentlich „Ein Quadratmeter bleibt immer ein Quadratmeter“ und wird dem Banker Hermann Josef Abs zugeschrieben, der schon vor dem Zweiten Weltkrieg mit diesem Satz die Wertbeständigkeit von Immobilienanlagen unterstreichen wollte.

DIE WELT sah sich jedoch vor einiger Zeit veranlasst, diesen Satz umzuformulieren und die unterschiedlichen Berechnungsmethoden in der Immobilienwirtschaft, die oft für Verwirrung sorgen, aufzuzeigen. 

Gerade bei der Frage nach der Rendite werden oft unterschiedliche Werte genannt.

Gebräuchlich in Deutschland ist der Multiplikator. Hier wird schlicht der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete dividiert. Der Kehrwert ist die sogenannte BRUTTOMIETRENDITE. Eine Bruttomietrendite von 5 Prozent entspricht einem Multiplikator von 20.

Um die wahre Rendite einer Immobilie zu erhalten, müssen noch vor der Berechnung zwei Elemente einbezogen werden. Die Jahresnettokaltmiete muss um die nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten (idR Verwaltung, Instandhaltung usw.) reduziert und der Kaufpreis um die Erwerbskosten erhöht werden. Die sich hieraus ergebende Rendite ist die NETTOMIETRENDITE.

Mittwoch, 14. März 2012

Immobilientipp: Geld sicher anlegen - Käufern helfen

Im letzten Immobilientipp wurde die sogenannte Muskelhypothek dargestellt. Nicht die einzige Möglichkeit fehlendes Eigenkapital auszugleichen. Für Käufer als auch Verkäufer interessant ist die etwas in Vergessenheit geratene Restkaufgeldhypothek, bei der der Verkäufer einen Teil des Kaufpreises als Darlehen an den Käufer vergibt.
Gerade heute klagen Verkäufer über die mangelnden Möglichkeiten, das Geld aus dem  Verkauf sicher anzulegen. Staatsanleihen? Festgeld? Warum nicht über die verkaufte Immobilie. Hier weiß man selbst, wie sicher das Geld angelegt ist und die Forderung ist noch dazu im Grundbuch abgesichert. Darüber hinaus kann es einem potenziellen Kauferinteressenten helfen, eine Eigenkapitallücke zu schließen und den Kauf zu realisieren. Also eine echte Win-Win Situation.
Zu empfehlen ist, die Laufzeit auf fünf Jahre zu beschränken und einen Zinssatz zu vereinbaren, der über Festgeld- aber unter Baufinanzierungskonditionen liegt.
Zu bedenken ist aber auch, dass über eine kostengünstige Restkaufgeldhypothek kein überhöhter Kaufpreis kaschiert werden darf. Erfahrungsgemäß wird das für die Parteien schnell zum Bumerang.

Mittwoch, 29. Februar 2012

Immobilientipp: Muskelhypothek ersetzt Eigenkapital

Harald Blumenauer, Immobilienberater
Zu Zeiten mit niedrigen Zinsen kann die Belastung durch eine Baufinanzierung niedriger liegen als die einer Miete. Dennoch reicht oft das verfügbare Eigenkapital, trotz guten Einkommens, nicht aus, eine Immobilienfinanzierung darzustellen. Neben den üblichen Immobiliendarlehen gibt es eine Reihe weiterer Wege, eine Immobilienfinanzierung und das nötige Eigenkapital darzustellen. Kreativität ist gefragt.
Neben öffentlichen Zuschüssen, Arbeitgeberdarlehen, Mietkauf (von dem wir grundsätzlich abraten), Restkaufgeldhypotheken usw. sollte die Erbringung von Eigenleistungen genannt werden.
Eigenleistung oft auch als „Muskelhypothek“ bezeichnet, wird von Banken mit bis zu 10 % der Kaufsumme als Eigenkapital anerkannt. Sollte handwerklich Geschick vorhanden sein oder man über einen entsprechenden Freundeskreis verfügen, kann beim Bau, Kauf eines Neubaus oder einer Bestandsimmobilie mit Sanierungs-/Renovierungsbedarf die Erbringung von Eigenleistung eine sehr interessante Möglichkeit darstellen.
Man darf sich jedoch nicht zu viel vornehmen. Die Eigenleistung muss auch tatsächlich erbracht werden und kann viel Zeit in Anspruch nehmen.



Donnerstag, 16. Februar 2012

Immobilientipp: Diese Immobilie soll es sein

Die Wunschimmobilie ist gefunden und wichtige Fragen müssen geklärt werden. Vor allem soll verhindert werden, dass noch ein anderer Interessent zuvorkommt oder – aus Verkäufersicht – der Käufer eine anderweitige Entscheidung trifft. Es liegt in einem solchen Fall nahe, einen „Vorvertrag“ oder eine sogenannte „Reservierungsvereinbarung“ abzuschließen.

Landläufig versteht man unter einem solchen Vorvertrag, einen Vertrag bei dem sich die Parteien verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt einen notariellen Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Meist werden hierbei die noch zu klärenden Punkte aufgeführt und/oder der Rahmen der Einigung abgesteckt. Doch mancher Rechtsanwalt weist darauf hin, dass es formaljuristisch gesehen, keine echten „Vorverträge“ gibt, sondern nur die Möglichkeiten Vertrag oder kein Vertrag.

Harald Blumenauer
Insofern beinhaltet ein solcher „Vorvertrag“, sollte er nicht bei einem Notar protokolliert worden sein, für die Parteien keinerlei Verpflichtung, den Grundstückskaufvertrag auch wirklich abzuschlie-ßen und die Eigentumsübertragung durchzuführen. In diesem Fall ist Vorsicht geboten, da die Partei, welche verschuldet vom Kauf/Verkauf Abstand nimmt, unter Umständen für entstandene Kosten und Schäden aus dem nicht durchgeführten Verkauf haftbar gemacht werden kann.

Soll der Kauf/Verkauf also wirklich gesichert sein, sollte man lieber gleich den Weg zum Notar antreten.

Ihr Harald Blumenauer

Mittwoch, 1. Februar 2012

Bei YouTube ist jetzt unser eigener blumenauer consulting Immobilien-Chanel eingerichtet. Eine exzellente Plattform unsere Immobilienangebote auch im bewegten Bild zu präsentieren. Weiterhin bleibt ImmobilienScout24 unser bevorzugtes Portal. Dort werden natürlich nicht nur unsere Videoangebote, sondern auch alle weiteren präsentiert.

Videoclip blumenauer-consulting, 100 Jahre Immobilienberatungs-Tradition.

Immobilientipp: Haus verschenken, wohnen bleiben.

Es soll gute Gründe geben, die eigene Immobilie der nächsten Generation schon zu Lebzeiten zu überlassen und dennoch weiter in ihr wohnen zu bleiben. Auch die Veräußerung der Wohnimmobilie bei gleichzeitigem Verbleib im Ganzen oder in Teilen kann sinnvoll sein.
Ein im Grundbuch abgesichertes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht ist geeignet, das Recht auf lebenslanges Wohnen abzusichern. Nur, welche Variante ist zu bevorzugen?
Auf jeden Fall das Nießbrauchrecht. Denn das Wohnrecht ist ein ganz persönliches Recht, das nur dem Berechtigten eingeräumt wird. Problematisch wird es, wenn das Wohnrecht auch bei Umzug in ein Pflegeheim erhalten bleiben soll. Die Vermietung ist dem Wohnrechtsinhaber grundsätzlich nicht gestattet.
Im Gegensatz zum Wohnrecht ist das Nießbrauchrecht umfangreicher. Es beinhaltet das Recht, den Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Also nicht nur selber in ihr zu wohnen, sondern auch eine Miete zu erwirtschaften. Denn im Pflegefall kann eine Mieteinnahme notwendig werden.
Auf jeden Fall sollte vor einer Entscheidung steuerlicher und rechtlicher Rat eingeholt werden.

Dienstag, 17. Januar 2012

Immobilientipp: Jetzt geht es los mit dem Immobilienkauf

Gerade zum Jahreswechsel wird oft der Entschluss gefasst, im neuen Jahr eine Immobilie zu kaufen.Das neue Zuhause zu suchen, entsprechende Immobilien zu besichtigen und zu versuchen, seine Träume zu verwirklichen, kann dabei sehr viel Freude bereiten.
Die Begeisterung kann jedoch ein jähes Ende finden, wenn die Traumimmobilie gefunden wurde und es an die Frage der Finanzierung geht. Es liegt in der Natur der Sache, dass ausgerechnet bei attraktiven Immobilien eine schnelle Entscheidung erforderlich ist. Oft in wenigen Tagen. Damit der Traum nicht platzt, sollten die Finanzen geklärt sein, bevor die konkrete Suche gestartet wird.
Um Zeit zu sparen, raten wir, sich erst mit der Finanzierung zu beschäftigen und dann auf Objektsuche zu gehen. Denn wer ein Finanzierungskonzept in der Tasche hat, weiß genau, was er sich leisten kann und verschafft sich so einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Interessenten.
Auch die Verkaufsbemühung für die „alte“ Immobilie sollte, soweit für die Finanzierung erforderlich, rechtzeitig und im Vorfeld des Kaufes begonnen werden.

Gerne steh ich Ihnen für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.