Immobilientipp: Zukünftig Bauland

Die Frage nach zukünftigem Bauland wird immer wieder gestellt. Man möchte möglichst der Erste sein, der hiervon erfährt. Irgendwie verständlich.

In diesem Zusammenhang wird oft der Begriff „Bauerwartungsland“ genannt. Was ist Bauerwartungsland? Eigentlich kann es doch nur Bauland oder kein Bauland geben. Im Rahmen der Wertermittlung wird der Begriff jedoch definiert. Hierbei wird meist unterschieden zwischen subjektivem und objektivem Bauerwartungsland.

Subjektives Bauerwartungsland ist mit Vorsicht zu genießen, da nur die näheren Umstände, wie Lage am Bebauungsrand oder Wunschvorstellungen eines Politikers, die Annahme zulassen, dass die Grundstücke einmal Bauland werden könnten. Etwas anderes ist es bei objektivem Bauerwartungsland. Diese Flächen sind bereits im ‚Flächennutzungsplan‘ als zukünftige Bauflächen ausgewiesen. Insofern kann früher oder später mit der Umwidmung in Bauland gerechnet werden. Nur die Frage nach dem wann kann keiner verbindlich beantworten. Auch besteht die Gefahr, dass der Flächennutzungsplan geändert wird, denn er ist für Grundstückseigentümer unverbindlich.

Informieren kann man sich bei Immobilienberatern, auf den Bauämtern, über öffentliche Bekanntmachungen und heutzutage auf den Internetseiten der Gemeinden.

Immobilientipp: Streit ist teuer



Sreit um die Immobilie.

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Leider kommt es bei Scheidungen oder Erbauseinandersetzung oft zum Streit über den Verkauf einer gemeinsamen Immobilie. In vielen Fällen wird der Weg der Teilungsversteigerung gewählt.
Das Verfahren entspricht im Wesentlichen der normalen Zwangs-versteigerung und wird ebenfalls durch das Zwangsversteigerungs-gesetzt (ZVG) geregelt.

Die Erfahrung zeigt, dass die Nachteile für alle Beteiligten überwiegen. Es sollte nur die Ultima Ratio sein, also der allerletzte Schritt.

Als Erstes ist zu bedenken, dass der Streit mit der Versteigerung nicht beendet ist, denn die Versteigerung wandelt lediglich einen nicht teilbaren Wert (Immobilie) in einen teilbaren Wert (Geld) um. Der Streit kann danach erst richtig losgehen, wenn es um die Aufteilung des Erlöses geht.

Darüber hinaus kann bei Teilungsversteigerungen nicht mit vielen Bietern gerechnet werden. Erfahrene Bieter oder Berater wissen, dass in der Regel einer der (Teil-)Eigentümer ersteigert. Er hat u. a. einen Vorteil: Seine Gebote muss er nur zum Teil erbringen, der Rest gehört ihm bereits. Es scheint also für Dritte müßig der Versteigerung beizuwohnen, in der Hoffnung ein „Schnäppchen“ zu machen.

Der bessere Weg ist den Verkauf einem neutralen und sachkundigen Immobilienmakler/-berater zu übergeben. Er kann die Immobilie marktgerecht bewerten und insbesondere die Parteien auf ein gemeinsames Vorgehen einigen. Auf diese Weise wird ein zukünftiger Streit vermieden und die Aussicht auf einen guten Verkaufspreis erhöht. Dieser Weg ist auch zu empfehlen, wenn es im Grunde gar nicht zum Verkauf kommen soll - ein Beratungshonorar zahlt sich immer aus.

Immobilientipp: Was ist eine Gunstmiete?

Kinder werden erwachsen und es besteht der Wunsch, eine Wohnung zu kaufen und an sie zu vermieten. Aber die Marktmiete soll den Kindern nicht abverlangt werden. In diesem Falle der vergünstigten Miete für Familienangehörige spricht man von einer Gunstmiete.
Die Werbungskosten (Bewirtschaftungskosten, Zinsaufwendungen usw.) möchte man dennoch im vollen Umfang geltend machen. So kann ein steuerlicher Verlust entstehen, dessen Anerkennung im Rahmen der Einkommensteuererklärung aufgrund der Vergünstigung versagt werden könnte.
In der Vergangenheit war das Verfahren kompliziert, so dass die Bundesregierung diese Fälle seit 01.01.2012 neu geregelt hat.
Zuvor gab es eine Spanne zwischen 56 und 75% der Marktmiete, in der der Vermieter ggf. gegenüber dem Finanzamt beweisen musste, dass er in den nächsten 30 Jahren einen Gewinn aus der Wohnung erzielen kann. Nur dann waren die vollen und nicht nur anteiligen Werbungskosten anzurechnen.
Jetzt wurde eine feste Grenze bei 66% der Marktmiete festgelegt.  Liegt die Gunstmiete darüber, können die Werbungskosten voll und nicht nur anteilig geltend gemacht werden.
Auf jeden Fall empfehlen wir, im Einzelfall Rat bei einem Steuerberater einzuholen.

Immobilientipp: Mein oder Dein

Im Verkaufsprozess einer Eigentumswohnung wird oft die Frage gestellt: Wem gehört die aufgelaufene Instandhaltungsrücklage, die im Rahmen des Hausgeldes über die Jahre einbezahlt wurde? Dem Wohnungseigentümer bzw. Verkäufer? Kann sie neben dem Kaufpreis zusätzlich vom Käufer verlangt werden?

Instandhaltungsrücklage, wem gehört sie?

Grundsätzlich gehört die Instandhaltungsrücklage nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern der Eigentümergemeinschaft. Sie ist Gemeinschaftseigentum. Mit dem Verkauf geht der angesparte Betrag mit dem Gemeinschaftseigentum auf den Käufer über. Somit hat der einzelne Eigentümer/Verkäufer auch kein Recht auf Auszahlung.
Es darf bei dieser Frage aber nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Instandhaltungsrücklage einem Zweck dient, u.a. den „Gebrauch“ (Abnutzungen) des Gebäudes auszugleichen bzw. instand zu setzen. Ein „Gebrauch“, den der Eigentümer mit zu verantworten hat.
Aber gerade bei Wohnungsanlagen, die Instandhaltungsmaßnahmen notwendig erscheinen lassen, kann eine hohe Rücklage ein sehr wichtiges Verkaufsargument sein.
Am Ende bleibt es dem Verkäufer unbenommen, den Kaufpreis zu verlangen, den er „unterm Strich“ erzielen möchte. Unabhängig davon, wie sich der Kaufpreis aus seiner Sicht zusammensetzt, am Ende muss der Käufer diesen Betrag bezahlen wollen.

Postkartenausblick



Teil des Panoramablicks vom Haus

Selten kommt eine Villen/Einfamilienhaus zum Verkauf mit einem derartigen Ausblick über das Rhein-Main-Gebiet und der Skyline von Frankfurt.

Gekonnt in eine Hanglage von Bad Soden-Neuenhain am Taunus gebaut ist das große Grundstück von über 3.000 m² dennoch in großen Teilen eben nutzbar. Eine geschickte Terrassierung ermöglicht diese Nutzung.

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